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賃貸物件　家賃交渉は出来る？

ブログをご覧いただきありがとうございます。


今回は家賃交渉についてお話しようと思います。


「物件ごとに設定されている家賃を値下げ交渉できるの？」と疑問を持つかもしれません。結論から申し上げますと、値下げ交渉は可能です。
ただし、値下げの交渉をするために知っておくべき知識があります。「家賃がどのように決まるのか」「支払った家賃がどのように使われるのか」を知ることで、値下げ交渉をすべきか否か、どれくらいの金額が妥当かを判断できるようになるでしょう。
そもそも家賃はどのように決まる？
 

 

家賃を決める方法には、「積算法」や「賃貸事例比較法」があります。
積算法は、物件のオーナー（貸主）がどれだけの収益性を確保したいかを基準に賃料を割り出す方法です。賃貸事例比較法では、近隣エリアで条件が類似する物件とさまざまな項目を比較しながら決めます。
一般的に使用されるのは、賃貸事例比較法です。その地域の家賃相場が反映されるため、家賃が相場どおり、もしくは相場より割安な設定であれば、大きな値下げが期待できない場合もあります。


 

支払った家賃の一部はオーナーの家賃収入として収益になります。オーナーが借り入れしている場合は、ローンの返済のために使われるでしょう。
また、管理会社への支払いやエレベーター、セキュリティなど共用部分の定期的なメンテナンス費用、外壁や屋根などの補修費用、固定資産税の支払いに使われるのが一般的です。
家賃収入と聞くと家主の利益になることをイメージするかもしれません。しかし、入居者が快適に過ごすため、そして新たな入居者を募集しやすくするため、建物や土地の維持管理にも使われています。



家賃交渉に失敗しても入居・居住はできる？
先述のとおり家賃の値下げ交渉は可能ですが、最終的にはオーナーの意向で決まるため、必ずしも交渉が成功するわけではありません。需要と供給のバランスも家賃に影響を及ぼします。



周辺の物件と比較して家賃が適正あるいは低い場合もあります。建物を維持管理するうえで、最適化された家賃設定になっていることもあるでしょう。
交渉がうまくいかない場合でも、入居できない、あるいは住み続けられないわけではありません。




家賃の値下げ交渉をする時期やタイミングはいつがよいのでしょうか。交渉のタイミングは、入居申し込みの前、入居中、そして契約更新時があります。
入居中は、契約期間中の途中で契約書を変更する手間が新たに生じるため、管理会社やオーナーの負担を考えると交渉のハードルは高くなりやすいでしょう。
ここでは入居申し込み前と契約更新時に値下げ交渉をしたほうがいい理由や伝え方を解説します。



入居申し込み前
オーナーがマンション・アパート経営で一番気になるのは入居率です。満室に近い方がより家賃収入が多くなるため、空室をいかに少なくするかを重要視しています。その懸念点を材料に交渉しましょう。
入居申し込み前は、近隣で条件が似ている物件があれば交渉材料として活用できます。物件の調査や内見をすると、周辺エリアの家賃相場も把握できます。ほかの物件の家賃や相場をもとに、交渉の余地を探ります。


また、長く空き家になっている部屋や空室が多い物件では、早く空室を埋めたいというオーナーのニーズを背景に交渉できるでしょう。

 

契約更新時
値下げ交渉のもう一つのタイミングは、入居後の契約更新時期です。
契約更新は、契約を継続するかの判断も含めての手続きのため、新たな条件を提示するにはよいタイミングです。長い間トラブルを起こさずしっかりと家賃を支払っている入居者からの家賃交渉であれば、オーナーも断りづらいこともあります。
近隣に条件に合う新しい物件が建設され、周辺の物件の家賃が下がっている場合は、交渉の材料になり得ます。また、通常とおり使用していても壁紙や畳などは傷んでくるため、部屋の状況や住み心地の点で変化があれば、そういった点も踏まえ交渉するとよいでしょう。
 
 
ご参考になれば幸いです。


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