賃貸物件の残置物って何？あるとよくないの？

ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は賃貸物件の残置物についてお話しようと思います。

残置物は前の住人や使用者が残していった私物のことで、読み方は「ざんちぶつ」です。
居住用物件の場合は住人が残していった私物がこれにあたり、エアコンや冷蔵庫などが残置物となるケースがあります。

ビジネス用テナントの場合は前の利用者が残していった機材や器具などがあたります。例えば飲食店が入居するテナント物件では居住用物件と異なり大掛かりな機材や器具が搬入されることがあり、退去後にこれがそのまま残されると残置物となります。

ここで残置物と設備の違いを押さえておきましょう。
設備は賃貸人（大家さん）が直接賃借人に貸し出すもので、アパートなどの居住用物件であれば最初から備え付けられているエアコンや給排水設備やボイラーなどがあたります。
テナント物件はその物件によって全く異なりますが、いずれにしても最初から大家さんに所有権があり、その権限でもって賃借人に貸し出される設備で、飲食店であれば調理場周りの機材や備品、排煙設備などが該当するでしょう。飲食以外の一般商社が入るようなテナントでも、エアコンやトイレ設備などは元から備え付けであることが多く、これも賃貸人から直接提供される設備になります。

残置物は大家さんの承諾がある、無いにかかわらず、前の住人や利用者が残していった私物であり、設備はそうではなく元々大家さんが用意し賃借人に提供される点で大きな違いがあります。

この違いによって、新たな賃貸契約が結ばれた後の所有権の所在や、撤去が必要になった場合の撤去費用の負担者などにも違いが出てくることになります。

 

 

よく見られる残置物は居住用物件であればエアコンや冷蔵庫、ガスコンロなどが代表格でしょう。
意外なところではベランダの物干し竿もよく聞かれます。
エアコンや冷蔵庫の場合は目立ちますから、夜逃げなどのケースを除いては大家さんの承諾を取って置いていくことが多いと思いますが、物干し竿は単純に忘れていってしまうこともあります。
大家さんや管理に入る不動産業者の立会いの下で退去時に確認することが多いものの、確認ミスで見逃してしまったり、事情があって退去時の立会いができないようなケースで残置物が発生します。
テナント物件の場合は特に飲食店舗に多い印象で、こちらは経営不振から夜逃げのような形で大家さんの承諾なしに残置物が残されることが多いようです。こちらはプロ用の機材や器具が残置物となるので、その扱いや対応も居住用事案と比べて大変になります。
 

ここで賃貸物件の契約における基本を押さえておきますが、ほとんどの人は「借り主には原状回復義務がある」ということを聞いたことがあると思います。原状回復義務とは、賃貸を終了し退去する際には、借りる前の状態に戻してから大家さんに物件を返還する義務のことを言います。
現状回復義務を巡ってはこれまでも多数のトラブル事例があり、裁判になったケースも数多くあります。そうした経緯もあり、現在では「原状回復」がどの程度を指すのかある程度の基準ができていて、完全に借りる前の状態に戻すことは必ずしも必要ないとされています。
居住用物件については、通常の生活で生じる劣化については原状回復義務の対象外とされ、どのような使用法をされても通常起きるであろう壁紙や床等の劣化は原状回復の対象外とされています。ただし残置物を残していくことは原状回復義務に違反することになるので認められません。
その上で、大家さんの許可があった場合は例外として残置物を残すことが認められることになります。この原則と例外の関係は必ず押さえておきましょう。
 

 

大家さんの承諾の元で残された残置物は、通常新たな賃借人に対して「残置物」であることが明示され、所有権も新たな賃借人に移されます。これによって、残置物が壊れた際の修理費用を大家持ちではなく賃借人持ちにすることができます。
つまり賃借人側からすると、もしその残置物が壊れた場合は修理費用を大家さんに請求できないということです。

「家具付き物件だからお得」と思って契約したら、残置物であるエアコンがすぐに壊れてしまった、などのケースもあるので、部屋に置かれた物品が前の住人が残した「残置物」なのか、それとも「備品」なのかはよく確認しなければなりません。
今度は大家さん目線で、見た目に新しそうなエアコンだからと、前の住人が残していくことに同意したとしましょう。しかしその後に点検をした際、実は壊れていることが判明したらそのままでは新たな入居者に使わせることができません。
この場合は大家さん側で撤去費用を負担したうえで、新しいエアコンを設置しなければなりません。
 

 

 

基本的に前の住人が残した残置物は新たな賃借人との間の契約では「残置物」扱いになり、その所有権を新たな賃借人に持たせます。これによって故障した際の修理費用を新たな賃借人に持たせられるからです。
しかし中には所有権を賃借人に移さず、大家さん側で保持するケースもあります。その場合、賃借人が処分すると大家さんの所有物を勝手に処分してしまったことになるので問題になります。

大家さんの承諾の元で残置物が残されることもありますし、無断で残される場合もあります。大家さんの承諾がある場合は比較的トラブルが起きにくいとはいえ、新たな住人に提供した後ですぐに壊れてしまうということもあるので、問題がないわけではありません。
大家さんサイドとしては、残置物は基本的に承諾しない方が安全で、契約上で担保できるように条項内容の検討が必要です。承諾するとしても残置物の所有権を大家側で持つのか、新たな賃借人に移すのかは別途考えることになります。
所有権を新たな賃借人に移すのであれば修理費用は賃借人持ち、大家側で所有権を持つのであれば故障時の修理費用も大家持ちとなることに注意しましょう。

 
ご参考になれば幸いです。

 

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引用：https://navyveil.com/archives/595